龍光地產(3380.HK)：下半年拿地放緩，銷售完成度已過九成，維持“買入”評級，目標價15.00港元
機構：興業證券
評級：買入
目標價：15.00港元
投資要點
維持“買入”評級，目標價15.00港元：公司銷售增長快，目標完成度高，未來預計保持20%的銷售增長速度，明年權益銷售金額將突破1000億元。大灣區將持續作為公司的主要糧倉，貢獻大部分收入，拉動利潤增長，公司亦將長期保持大灣區投資力度。同時公司秉持進入一城深耕一城的策略，年內在南寧區域以及去年新進的嘉興、眉山市場持續深耕。公司的城市更新項目質量較高，六成舊改項目均為舊工廠改造，孵化週期更短難度更小利潤率更高，預計未來城市更新每年將貢獻不低於300億貨值，貢獻核心淨利潤的10%-20%。我們預計公司2019/2020年的營業收入為613/772億元，同比增長39%/26%；核心淨利潤為100/125億元，分別同比增長43%/25%。我們維持“買入”評級，目標價15.00港元，對應2019/2020年PE為7/6倍，較現價還有21%的上升空間。
全年銷售目標完成度已超過90%：截至10月公司累計實現權益合約銷售788億元，同比增長32%，銷售面積為580萬平米，同比增長74%。銷售均價為13575元/平米，同比下降24%。對應全年850億銷售目標，截至10月公司的銷售目標完成度已達到93%，領先行業平均水平，我們跟蹤的24家房企1-10月銷售平均完成度為84%。
加大南寧區域的投資力度：1-10月公司在公開市場通過招拍掛獲取了21幅土地，新增土地儲備GFA為502萬平米，其中權益GFA為383萬平米，權益比例為76%。新增土地價格為293億元，權益土地款為144億元，平均拿地成本為5844元/平米。公司保持在大灣區的拿地力度，1-10月在珠海、中山、佛山、廣州、深圳、江門新增8個項目，新增土儲面積和地價分別佔年內總獲取面積和總地價的9%、13%。同時公司顯著加大了南寧區域的佈局強度，10個月裏公司在南寧區域新獲取9個土地項目，土儲面積和地價分別佔年內總獲取面積和總地價的52%、33%。公司堅持城市深耕戰略，在去年首次進入長三角（佈局嘉興）後，2019年在嘉興市場招拍掛新獲3幅土地，拿地面積和地價分別佔6%、6%；去年首次進入眉山市場後，年內在眉山再度新獲1個項目，GFA及地價分別佔5%、1%。
下半年來放慢拿地節奏：年初以來公司公開市場拿地整體保持偏謹慎的態度，下半年較上半年節奏更為放緩。7至10月公司共新增了5塊土地，新增土地儲備面積為86萬平米，新增地價為30億元，佔截至10月新增總土儲和總地價的比例為17%、11%。
城市更新發力，貢獻逐步體現：年內公司3個城市更新孵化項目順利推進，對應產生貨值約700億元。上半年公司完成了深圳蛇口自貿區項目孵化及利潤結轉，項目建築面積為16萬平米，貢獻利潤10億元人民幣；深圳僑城東項目已進入土儲，建築面積為26萬平米，項目拿地成本約40000元/平米，預計銷售均價在10萬元以上；惠州大亞灣城市更新項目預計也將年內孵化，項目規模較大，建築面積約180萬平米。
風險提示：宏觀經濟增長放緩、行業限制政策加嚴、流動性收緊、公司銷售不及預期、人民幣貶值。
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