作者：楊柘 

來源： 斑馬消費

“金九”之後有“銀十”。2019年10月，中國奧園銷售額100.3億元，前10個月累計銷售額達到886.2億元，同比增長31%。公司劍指千億目標，中國千億房企陣營將再添一員。

2019年上半年，中國奧園進一步明確了做強主業、做大產業的發展思路，佈局地產、商業、科技、健康、文旅、金融、跨境電商、城市更新八大業務板塊。其中，健康板塊主體奧園健康生活集團已於2019年3月在港交所上市。

充足的資金，為公司業務全面鋪開奠定了基礎。截至2019年6月底，公司現金儲備548.37億元，其中現金和銀行存款478.73億元。

2019年至今，公司通過境外公募及私募美元債、銀團貸款等多元化渠道合共募得約16.5億美元，包括向新加坡主權基金定向發行美元債，有助延長債務期限。境內通過公開公司債發行募集共人民幣15億元。隨着中國奧園實力增強、信貸評級上調，融資能力將進一步提升。

前10月銷售額同比增長31%

11月4日，中國奧園（03883.HK）披露最新銷售業績：2019年10月，公司銷售金額100.3億元，同比增長55%；1-10月，公司累計銷售金額886.2億元，較去年同期增長31%。

這就意味着，中國奧園離2019年增長25%、1150億元的銷售目標近在咫尺。

銷售額破千億，對中國房地產企業來説，意味着進入行業頭部陣營，擁有更大的行業影響力、更深的護城河，與之匹配的是在融資、拿地、開發、銷售等全環節的優勢，以及更大的發展空間。

近幾年，中國奧園一直朝這個目標快馬加鞭。

2015年，公司銷售額151.7億元，2016年-2018年分別為256.0億元、455.9億元、912.8億元，年複合增長率達到89%，中國奧園成為房地產行業中合同銷售額增速最快的公司之一。

豐富且優質的土地儲備，也為中國奧園未來的業績增長提供了強有力的保障。

截至2019年6月30日，公司在75個境內外城市擁有230個項目，土地儲備總建築面積達4012萬平方米，總貨值約4255億元。

公司的土地儲備，集中在華南、華東、環渤海和中西部核心區四大區域，粵港澳大灣區佔比近3成。

截至2019年上半年末，公司土地儲備的平均成本約為2321元/平方米，對比公司目前過萬元的平均售價，給未來預留了較大的盈利空間。

此外，中國奧園抓住城市更新歷史機遇，積極投身環北京區域、粵港澳大灣區、中西部城市羣、北部灣經濟區等國內三舊改造項目開發大潮，據不完全統計，目前已佈局國內70多個城市更新項目。

多元化拓寬融資渠道

在千億陣營中，各大房企對資金、土地、人才等資源的爭奪更為激烈，對資金的渴求尤甚。如何用較低的成本借到更多的錢，考驗着各大地產公司的融資能力。

中國奧園已提前籌劃，佔得先機。

2018年，公司在境內成功發行三年期公司債39億元，在境外通過俱樂部貸款、美元債等渠道合計募資15億美元，平均成本低於7%。

公司充分利用港股上市公司的優勢，推行多元化融資渠道。與部分激進房企依賴信託貸款不同，中國奧園融資方式中，銀團貸、公司債輪番上陣，公司債中境內、境外均有涉及。

其中，2018年8月公司成功發行2021年到期2.25億美元7.95%優先票據及1億新加坡元7.15%優先票據，首創境外美元及新加坡元優先票據雙幣發行。

2019年，受宏觀經濟和行業調整影響，融資難度大幅提升，但中國奧園仍然得到了市場的信任。

今年以來，奧園通過銀團貸款、公司債等形式融資14.25億美元、13億港元和15億人民幣，合計接近127億元。

除此之外，公司還孵化旗下健康板塊獨立上市，奧園健康（03662.HK）2019年3月在港股敲鐘，募資5.77億港元。

現金儲備規模行業領跑

得益於中國奧園較強的融資能力，公司現金儲備較為豐富。

今年6月末，公司現金、銀行存款、結構性存款等總額為548.37億元，其中現金和銀行存款為478.73億元。這一現金儲備規模，在千億級房企中領跑。

截至2019年6月底，中國奧園淨負債比率為64.2%，在行業中處於低位。此前華夏時報發佈的《2019房地產上市公司百強測評報告》顯示，2019年行業平均淨負債比例升至92.5%。

更值得一提的是，資本市場對中國奧園的正面評價，正在進一步提升公司整體融資能力。

上半年，公司股票被納入MSCI中國指數及恆生綜合大中型股指數，標誌着國際資本市場對中國奧園的肯定。

繼2016至2019年獲得惠譽、標普及穆迪等三大國際評級機構調升企業信貸評級及展望。2019年獲聯合信用調升境內信貸評級至中國最高信用等級“AAA”。

2019年上半年，中國奧園的主要往來銀行達到15家。今年6月，公司連續第18次被四大商業銀行廣東省分行等機構評定為“廣東地產資信20強”。

千億之後，如何謀求更高層次的增長？

中國房地產行業歷經40年發展，從“黃金時代”進入到“白銀時代”，增速整體放緩。

對於房企來説，單純的規模增長訴求，應讓位於長期、穩定的發展空間，以及不斷提升的盈利能力、企業內生價值和外延價值的建立。

中國奧園“高築牆、廣積糧”，為的是追求有質量的發展，在保持業績穩定增長的同時，強抓企業內部管理，通過產品力的打造，提升客户滿意度，最終樹立行業競爭力。

進入“白銀時代”的中國房地產市場，對地產企業的考驗，已不是簡單的建房、賣房，誰能以房為媒，打通生態鏈，介入用户居住生活的全過程，才能最終贏得未來。

作為中國首個複合地產的創造者、中國主題地產創新理念的開拓者，中國奧園正逐步深化“一業為主、縱向發展”的戰略格局，向世界500強進發。主業不鬆勁，產業加把勁，中國奧園正在以地產業務為核心，帶動商業、科技、健康、文旅、金融、跨境電商、城市更新等業務全面開花。